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近期房租上涨，不少房主计划大幅度提高租金。由于不甚了解加州对现有租客的保护，租金涨幅上限规定，或有房主认为租约期限已到，简单将租房合约终止。殊不知AB-加州租户保护法（发布日期：年12月23日，更新日期：年1月5日）有许多新的细则规定，房主必须知晓及执行。因此，我们邀请了圣地亚哥著名的房产经纪人侯佳音对此进行了详细解读。

一般信息：AB（“年加州租户保护法”）的作用

这是适用于加州全州的法律，于年1月1日生效，于年1月1日到期。

要求房东有“正当理由”才能终止租约。

将年租金涨幅限制在不超过5%+当地CPI（通货膨胀率），或10%，以较低者为准。

承租人不得放弃他们对这些保护的权利，并且承租人这样做的任何协议都是无效的，因为这违反了公共政策。

如果某个居住单元已被旧金山当地的驱逐和/或租金上涨法规所涵盖，则该单元仍受这些当地法规的约束，并且全州法律不会取消或取代这些对租户的保护。

涵盖哪些类型的住房？

AB涵盖位于加利福尼亚州的所有住房，除非它属于以下豁免类别之一：

在“正当理由”的规定之外，和不受租金上限限制的居住单位

在过去15年内建造的单元（这适用于如下所述的滚动基准，即年1月1日建造的单元自年1月1日起不涵盖，但在年1月1日及之后涵盖）。

受契约、监管限制或其他记录文件限制的单位，限制了低收入或中等收入家庭的负担能力。

某些宿舍。

一个单位的双单元房产，前提是第二个单元在整个租赁期间由房产所有者占用。

单户住宅和公寓，只有当以下(A)和(B)都满足时，才可豁免：

(i)房地产信托，或

(ii)公司，或

(iii)拥有至少一名公司成员的有限责任公司。

(B)房东以书面形式通知租户，租约不受民法第.2(e)(8)(B)(i)和.12(d)(5)(B)(i)条具体描述的“正当理由”和租金增加限制的约束。请参阅下面的详细信息。

单户住宅的有限豁免不适用于同一地块上有多个住宅单元，或建筑物中的任何第二个住宅单元不能与标的单元分开出售（如姻亲单元）.

不受租金上限限制的居住单位

已受当地租金管制条例约束的居住单位，该当地租金管制条例将年租金涨幅限制在低于5%+CPI的数额。

免于“正当理由”规定的单位

已经受当地法令约束的居住单元，该法令要求有“正当理由”才能终止租赁，并且比州法律更具保护性（例如旧金山租金条例的驱逐保护）。

业主的自住住宅，其出租不超过两间卧室或单元的独居单位，包括附属住宅单元和初级附属住宅单元。

租户与业主共用浴室或厨房设施的住房住宿，如果业主以该物业作为他们的主要住所。

医院、教堂、延伸护理机构、获得许可的老年人延伸护理机构或成人住宅机构提供的住房。

民法第(b)条规定的临时和旅游酒店入住。

在AB下的驱逐规定

驱逐条款仅适用于所有租户在该单元中居住12个月或以上，或至少一名租户已在该单元中居住24个月的情况。

除非房东有允许的“正当理由”理由之一，否则不得终止租约，该理由必须在终止租约的通知中说明。

“正当理由”的理由分为“有过错”理由或“无过错”理由。“无过错”的驱逐需要对搬迁予以援助。

仅仅租赁或租赁协议到期并不是终止租赁的“正当理由”。

AB下的租金增加限制

对于受到保护的居住单位，年租金涨幅不得超过5%加上物业所在地区生活成本的百分比变化，或10%，以较低者为准。“生活成本百分比变化”是指美国劳工统计局公布的房产所在的都市所有城市消费者的消费者价格指数(CPI)百分比变化。如果没有区域指数，则应使用由劳资关系部确定的所有城市消费者的CPI指数：